Ένα διαμέρισμα του 1978 στους Αμπελόκηπους, τρίτος όροφος, φρεσκοβαμμένο παντού. Ο πωλητής λέει ότι το έβαψε «για να δείχνει καλύτερο στις επισκέψεις». Δύο μήνες μετά το συμβόλαιο, στον ίδιο τοίχο του υπνοδωματίου βγαίνει πάλι η κηλίδα — και πίσω της τρέχει η κεντρική στήλη της πολυκατοικίας.
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης που συνόδευε το συμβόλαιο δεν έγραφε τίποτα γι’ αυτό. Ούτε μπορούσε να γράψει.
Ο θερμογραφικός έλεγχος ακινήτου, πριν μπει η υπογραφή, κοιτάει ακριβώς αυτό που το ΠΕΑ δεν εξετάζει: την πραγματική κατάσταση των τοίχων, των κουφωμάτων και των σωληνώσεων τη στιγμή που τους βλέπετε.
Τι είναι το ΠΕΑ και τι δεν σας λέει
Το ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό σε κάθε αγοραπωλησία από το 2011. Ο ενεργειακός επιθεωρητής καταγράφει γεωμετρία, υλικά, κουφώματα και συστήματα θέρμανσης, τα περνά στο λογισμικό ΤΕΕ-ΚΕΝΑΚ και βγαίνει μια κατάταξη από Α+ έως Η.
Είναι υπολογισμός με βάση το τι υποτίθεται ότι υπάρχει στον τοίχο — όχι μέτρηση του τι υπάρχει όντως. Κανείς δεν ανοίγει τοίχο, δεν μετράει υγρασία και δεν ψάχνει διαρροή. Ένα διαμέρισμα μπορεί να βγει κατηγορία Δ στα χαρτιά και να έχει μουσκεμένο τοίχο πίσω από τη ντουλάπα.
| ΠΕΑ | Θερμογραφικός έλεγχος | |
|---|---|---|
| Τι κάνει | Υπολογίζει ενεργειακή κατάταξη | Μετράει επιφανειακές θερμοκρασίες |
| Υγρασία σε τοίχο | Δεν εξετάζεται | Εντοπίζεται ως ψυχρή κηλίδα |
| Κρυφή διαρροή | Δεν εξετάζεται | Φαίνεται ως θερμό ή ψυχρό ίχνος |
| Θερμογέφυρες | Θεωρητικά, από τα σχέδια | Οπτικά, στην πραγματική κατασκευή |
| Υποχρεωτικό | Ναι | Όχι |
Τα δύο δεν ανταγωνίζονται. Το ΠΕΑ το χρειάζεστε για τον συμβολαιογράφο. Ο θερμογραφικός έλεγχος είναι για εσάς, πριν βάλετε υπογραφή.
Τι βλέπει η θερμοκάμερα σε ένα διαμέρισμα
Η θερμοκάμερα δεν βλέπει μέσα στον τοίχο. Καταγράφει τη θερμοκρασία της επιφάνειας — και η επιφάνεια προδίδει τι συμβαίνει από πίσω.
Υγρασία. Το νερό που εξατμίζεται ψύχει τον σοβά. Μια υγρή ζώνη εμφανίζεται συνήθως 1–3°C πιο κρύα από τον γύρω τοίχο, με ακανόνιστο σχήμα που δεν ακολουθεί τα δομικά στοιχεία. Αυτή η διαφορά είναι αόρατη με γυμνό μάτι, ακόμη και σε φρεσκοβαμμένο τοίχο.
Στη θερμική εικόνα από έλεγχο που κάναμε σε κατοικία στην Αττική, η υγρή ζώνη (Bx1) μετρά κατά μέσο όρο 22,1°C, ενώ ο διπλανός στεγνός τοίχος (Bx2) 23,8°C. Διαφορά 1,7°C — ανεπαίσθητη στην αφή, καθαρή στην κάμερα. Στη φωτογραφία με γυμνό μάτι, το ίδιο σημείο δείχνει απλώς έναν ελαφρώς λεκιασμένο σοβά.
Θερμογέφυρες. Τα υποστυλώματα και τα δοκάρια από μπετόν άγουν θερμότητα πολύ ταχύτερα από την τοιχοποιία. Σε ανασφάλιστη κατασκευή διαγράφονται καθαρά πάνω στη θερμική εικόνα, σαν σκελετός. Εκεί μαζεύεται η συμπύκνωση και εκεί ξεκινά η μούχλα.
Κουφώματα. Παλιά αλουμινένια χωρίς θερμοδιακοπή δείχνουν ψυχρή περίμετρο. Αν υπάρχει και αστοχία στο τζάμι ή στα λάστιχα, φαίνεται η διαδρομή του αέρα που μπαίνει.
Σωληνώσεις. Οι γραμμές ζεστού νερού και θέρμανσης μέσα σε δάπεδο ή τοίχο αποτυπώνονται ως θερμά ίχνη. Μια διαρροή σε τέτοια γραμμή σπάει το ίχνος ή δημιουργεί απλωμένη θερμή κηλίδα εκεί που δεν περνά σωλήνας.
Οι παλιές πολυκατοικίες της Αθήνας: πού εμφανίζονται τα προβλήματα
Ο πρώτος Κανονισμός Θερμομόνωσης στην Ελλάδα ισχύει από το 1979. Πρακτικά, ό,τι χτίστηκε πριν από το 1980 — και μεγάλο μέρος του αθηναϊκού αποθέματος είναι ακριβώς εκεί — δεν έχει μόνωση στο κέλυφος.
Σε αυτές τις κατασκευές τα σημεία που ελέγχονται πρώτα είναι συγκεκριμένα:
- Κάτω από τα μπαλκόνια. Ο πρόβολος είναι συνεχόμενη πλάκα μπετόν από μέσα προς τα έξω — η κλασικότερη θερμογέφυρα της ελληνικής πολυκατοικίας.
- Περιμετρικά των κουφωμάτων. Εκεί συναντιούνται τοίχος, κάσα και ρολό.
- Τελευταίος όροφος. Ό,τι δεν κρατάει η στεγανοποίηση της ταράτσας κατεβαίνει στην οροφή του ρετιρέ.
- Μπάνιο και κουζίνα. Εκεί περνούν οι κοινόχρηστες στήλες. Μια αστοχία σε διπλανό διαμέρισμα εμφανίζεται στο δικό σας.
- Εξωτερικές γωνίες. Χάνουν θερμότητα από δύο πλευρές και συγκεντρώνουν υγρασία.
Αν το ακίνητο είναι στον τελευταίο όροφο, ο έλεγχος συνήθως επεκτείνεται και στην ταράτσα. Οι περισσότερες υγρασίες οροφής ξεκινούν από φθαρμένη στεγανοποίηση, όχι από τον ίδιο τον τοίχο — και η θερμογραφία κτιρίων και ταρατσών δείχνει πού μπαίνει το νερό.
Γιατί ο Οκτώβριος είναι η σωστή στιγμή
Ο θερμογραφικός έλεγχος κελύφους χρειάζεται διαφορά θερμοκρασίας ανάμεσα στο μέσα και στο έξω. Τον Αύγουστο στην Αθήνα αυτή η διαφορά είναι μικρή και συχνά αντίστροφη· η εικόνα βγαίνει επίπεδη και δεν λέει τίποτα.
Από τα μέσα Οκτωβρίου και μετά συμβαίνουν δύο πράγματα μαζί. Πρώτον, ανοίγει το ΔΤ και οι θερμογέφυρες γίνονται ορατές. Δεύτερον, πέφτουν οι πρώτες βροχές — και μια αστοχία στεγανοποίησης που το καλοκαίρι ήταν στεγνή και αθέατη, τώρα έχει νερό μέσα της.
Αυτός είναι και ο λόγος που ένα σπίτι μπορεί να «καθαρίσει» σε καλοκαιρινή επίσκεψη. Δεν σας κρύβει κάτι ο πωλητής· απλώς δεν υπάρχει νερό να φανεί.
Τι χρειάζεται για να βγει σωστή μέτρηση
Μια θερμική εικόνα είναι εύκολο να τραβηχτεί και εύκολο να διαβαστεί λάθος. Για να έχει αξία, θέλει συνθήκες:
- ΔΤ τουλάχιστον 7–10°C μεταξύ εσωτερικού και εξωτερικού, σταθερό για κάποιες ώρες πριν.
- Σωστή ρύθμιση συντελεστή εκπομπής (emissivity) — πόση ακτινοβολία εκπέμπει το υλικό. Για σοβά και χρώμα κινείται γύρω στο 0,93–0,95. Σε γυαλιστερό αλουμίνιο ή πλακάκι η μέτρηση παραμορφώνεται και χρειάζεται διαφορετικός χειρισμός.
- Χωρίς άμεσο ήλιο στην επιφάνεια τις προηγούμενες 2–3 ώρες, αλλιώς βλέπετε την ηλιακή φόρτιση και όχι τη βλάβη.
- Διασταύρωση με υγρασιόμετρο. Η κάμερα δείχνει πού είναι ψυχρό· το υγρασιόμετρο επιβεβαιώνει αν είναι όντως υγρό.
Χωρίς αυτά, μια ψυχρή κηλίδα μπορεί να είναι απλώς ένα ντουλάπι που ακουμπάει στον τοίχο.
Τι δεν μπορεί να δει η θερμοκάμερα
Καμία μέθοδος δεν τα βρίσκει όλα, και η υπερβολική υπόσχεση κοστίζει περισσότερο από το να ξέρετε τα όρια.
Η θερμοκάμερα δεν βλέπει μέσα στον τοίχο — διαβάζει μόνο επιφάνεια. Δεν ξεχωρίζει μόνη της αν η υγρασία έρχεται από σπασμένο σωλήνα, από ανερχόμενη υγρασία ή από συμπύκνωση· αυτό βγαίνει από τον συνδυασμό εικόνας, μετρήσεων και του πού βρίσκεται το σημείο.
Επίσης δεν εντοπίζει διαρροή σε υπόγεια γραμμή που δεν έχει προλάβει να βρέξει επιφάνεια. Σε δίκτυο υπό πίεση η δουλειά γίνεται με ακουστικό εντοπισμό με γεώφωνο, ενώ σε αποχετεύσεις και υδρορροές με ενδοσκοπική κάμερα. Η θερμογραφία δείχνει την περιοχή· οι άλλες μέθοδοι δίνουν το ακριβές σημείο.
Πέντε πράγματα να ζητήσετε από τον πωλητή
- Πότε έγινε στεγανοποίηση στην ταράτσα και με τι υλικό. Αν δεν θυμάται κανείς, θεωρήστε ότι δεν έχει γίνει.
- Ιστορικό διαρροών στην πολυκατοικία — στήλες, κοινόχρηστα, υπόγειο.
- Πρακτικά γενικών συνελεύσεων των τελευταίων ετών. Τα έργα και οι διαφωνίες γι’ αυτά γράφονται εκεί.
- Αν έχουν αλλαχθεί υδραυλικά και ηλεκτρολογικά και πότε. Σε κατασκευή του ’70 με αρχικές σωληνώσεις, η αντικατάσταση είναι θέμα χρόνου.
- Τι υπήρχε πριν από τα φρεσκοβαμμένα σημεία. Ένας τοίχος βαμμένος μόνος του, ενώ οι υπόλοιποι όχι, είναι εύλογη ερώτηση.
Συχνές Ερωτήσεις
Πόσο διαρκεί ο έλεγχος σε ένα διαμέρισμα;
Για τυπικό διαμέρισμα 70–100 τ.μ. συνήθως 1–2 ώρες, ανάλογα με το πόσα σημεία προκύψουν και αν χρειαστεί έλεγχος και στην ταράτσα.
Χρειάζεται να αδειάσει το σπίτι;
Όχι, αλλά τα έπιπλα που ακουμπούν σε εξωτερικούς τοίχους καλό είναι να απομακρυνθούν λίγο. Ένας τοίχος πίσω από ντουλάπα δεν μετριέται σωστά.
Γίνεται έλεγχος το καλοκαίρι;
Γίνεται, αλλά με περιορισμούς. Χωρίς επαρκές ΔΤ ο έλεγχος κελύφους χάνει ακρίβεια. Για ενεργή διαρροή ζεστού νερού η εποχή παίζει μικρότερο ρόλο.
Θα μου πείτε πόσο κοστίζει η επισκευή;
Ο έλεγχος δείχνει τι συμβαίνει και πού. Η εκτίμηση εργασιών γίνεται ξεχωριστά, αφού καθοριστεί η αιτία.
Μπορώ να το κάνω πριν προχωρήσω σε προσύμφωνο;
Ναι, και εκεί έχει τη μεγαλύτερη αξία — όσο υπάρχει ακόμη περιθώριο διαπραγμάτευσης.
Παίρνω κάποια γραπτή έκθεση;
Ναι. Παραδίδεται αναφορά με θερμικές εικόνες, σημεία και ευρήματα.
Ένας έλεγχος πριν την υπογραφή κοστίζει ένα κλάσμα του τι κοστίζει μια υγρασία που ανακαλύπτεται μετά — και σας δίνει επιχείρημα στη διαπραγμάτευση όσο αυτή είναι ακόμη ανοιχτή.
👉 Δείτε αναλυτικά την υπηρεσία ανίχνευσης υγρασίας και διαρροών με θερμοκάμερα ή κλείστε ραντεβού online. Τηλέφωνο: 211 21 40 562.
